• 5 mrt

    2018

    Afspraak exploitatieverplichting winkelruimte is hard!

     

    Winkelcentra hebben te maken met leegstand. Om dit tegen te gaan, leggen verhuurders hun huurders een exploitatieverplichting op. Dat houdt in, dat een huurder de gehuurde winkelruimte gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst daadwerkelijk en zelf moet gebruiken. Het gaat om een contractuele verplichting; een tussen partijen gemaakte afspraak.

    Een voorbeeld van zo’n afspraak is te vinden in het model van de Raad voor Onroerende Zaken. Dat ROZ-model zegt dat ‘de huurder het gehuurde gedurende de huurovereenkomst daadwerkelijk en zelf moet gebruiken, uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming’.

    Franchiseorganisaties of winkelformules laten daarnaast vaak een bestemmingsbeding in hun huurcontract opnemen. Zo’n beding verplicht de huurder om het gehuurde uitsluitend te gebruiken volgens het eigen winkelconcept. Een  bestemmingsbeding voorkomt een van de formule afwijkend gebruik.

    Exploitatie staken?

    Maar wat als een huurder de exploitatieverplichting niet meer wil of niet meer kan nakomen? Kan hij dan gewoon stoppen?

    Het antwoord is nee. Rechters zijn strikt en afspraak is afspraak. Ben je een exploitatieverplichting overeengekomen, dan is het niet toegestaan om de bedrijfsactiviteiten voor het einde van het huurcontract te staken. Ook niet als de winkel verliesgevend is. Dat is het ondernemersrisico.

    Maar er zijn uitzonderingen. Bijvoorbeeld als het belang van de huurder bij het stopzetten van de exploitatie zo zwaar weegt, dat het belang van de verhuurder bij nakoming van de exploitatieverplichting moet wijken. Zo’n uitzonderingssituatie wordt alleen niet vaak aangenomen.

    Marskramer

    Marskramer heeft niet een zodanig zwaarwegend belang, zo oordeelt de kortgedingrechter te Rotterdam in deze uitspraak. De rechter vindt dat Marskramer haar verplichtingen uit de huurovereenkomst moet blijven nakomen tot het einde van het huurcontract, ook de verplichting om de Marskramer-formule in het winkelpand uit te oefenen. ‘Het besluit om tot sluiting van alle eigen Marskramer filialen over te gaan is ingegeven door een strategiewijziging van het Blokker-concern en biedt geen rechtvaardiging voor het niet nakomen van de gemaakte afspraken’, zo luidt de uitspraak.

    Conclusie

    Een logische uitspraak!

    Een exploitatieverplichting en een bestemmingsbeding zijn doorgaans voldoende om het gebruik van een pand door de huurder af te dwingen. Zeker als de verhuurder een voldoende concreet en aantoonbaar belang heeft. Verliezen aan de kant van de huurder zijn bovendien op zichzelf geen rechtvaardiging om een exploitatie te staken.

    Wil je meer weten over afspraken tussen verhuurder en huurders of over zaken DOEN vanuit een formule, bel of mail dan met Esther Brons-Stikkelbroeck via 06-28090966 of esther@doenlegal.nl.

Klanten die Doen