• 31 jul

    2019

    Duidelijk DOEN in huurovereenkomsten

    Inleiding

    Het komt vaak voor dat bepalingen in overeenkomsten voor meerdere lezingen en interpretaties vatbaar zijn. Ook in huurovereenkomsten komt dit geregeld voor. Dit kan leiden tot uitlegproblemen en soms hoogoplopende discussies tussen huurder en verhuurder. 

    In huurovereenkomsten is het uiteraard belangrijk om heldere afspraken te maken. Het moet duidelijk zijn wat precies is verhuurd en welke huurprijs de huurder moet betalen. Daarnaast is het óók belangrijk om duidelijke afspraken te maken over de huurperiode en de opties voor verlengen en beëindigen van de huurovereenkomst. 

    Aan de hand van een recente uitspraak van rechtbank Noord-Nederland bespreek ik het belang van duidelijk contracteren in huurovereenkomsten. 

    Situatieschets

    De situatie was als volgt. Huurder en verhuurder hadden een huurovereenkomst met elkaar gesloten voor de huur/verhuur van een kantoorruimte. De huurperiode bedroeg 10 jaar, ingaand op 1 maart 2001 en eindigend op 28 februari 2011. 

    Op basis van artikel 2.2. van de huurovereenkomst had huurder recht op 10 “optiejaren”, nadat de eerste termijn van 10 jaar zou zijn verstreken. De huurder werd geacht van deze verlenging gebruik te maken, tenzij hij minimaal 12 maanden vóór het einde van de eerste 10 jaar liet weten dat hij niet wilde verlengen.  

    Op het eerste gezicht lijkt dit een duidelijke afspraak. Wanneer de huurder niets laat weten, zal de huurovereenkomst verlengd worden met nogmaals 10 jaar. 

    In artikel 2.3 was echter bepaald dat de huurovereenkomst automatisch zou eindigen wanneer de eerste termijn van 10 jaar was verstreken zonder dat de huurder verlenging had gevraagd.  

    De twee bepalingen waren dus tegenstrijdig met elkaar. 

    Standpunt verhuurder

    De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de huurovereenkomst was voortgezet voor opnieuw 10 jaar en pas zou eindigen op 28 februari 2021. De huurder had immers niet aangegeven dat hij van verlenging afzag. 

    Standpunt huurder

    De huurder stelde zich op het standpunt dat door het niet vragen van de verlenging de huurovereenkomst met de looptijd van 10 jaar was geëindigd.  De huurder was van mening dat de huurovereenkomst na die eerste 10 jaar was voortgezet voor onbepaalde tijd. Hierdoor meende de huurder dat hij maandelijks mocht opzeggen.

    Oordeel rechter: contra preferentem

    Vanwege de tegenstrijdige bepalingen, achtte de rechter het redelijk om de voor de huurder meest gunstige bepaling van toepassing te laten zijn. 

    De rechter oordeelde dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet na de eerste termijn van 10 jaar. De huurder mocht om die reden maandelijks de huurovereenkomst opzeggen op basis van artikel 7:228 lid 2 BW zo oordeelde de rechter. 

    De rechter sluit hiermee aan bij het algemene rechtsbeginsel dat een onduidelijke bepaling uitgelegd moet worden in het nadeel van de partij die de bepaling heeft opgesteld. In dit geval de verhuurder. Ook wel het “contra preferentem-beginsel” genoemd.

    Conclusie

    Deze uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland laat duidelijk zien dat het in huurrelaties van groot belang is om eenduidige afspraken met elkaar te maken. Afspraken waarbij zo min mogelijk discussie kan bestaan over de uitleg. 

    Wanneer meerdere lezingen mogelijk zijn is het namelijk niet ongebruikelijk dat een rechter de voor de huurder meest gunstige uitleg beslissend acht.  

    Graag help ik verhuurders met het opstellen van heldere huurovereenkomsten. Dit om te voorkomen dat in een later stadium discussies ontstaan over de uitleg van de huurovereenkomst. Bel (+31(0)6-57665759) of mail (ruud@doenlegal.nl) mij gerust. Ik denk graag met je mee. 

Klanten die Doen