• 11 jul

    2018

    Koppeling franchise- en huurovereenkomst

    Inleiding

    Franchisegevers die controle willen houden over de gekozen vestigingslocaties kiezen er regelmatig voor om zelf het vastgoed te huren. Zij verhuren dit op hun beurt onder aan de franchisenemers. Wil de gewenste controle werken, dan moeten de franchiseovereenkomst, de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst goed op elkaar aansluiten. Immers, de samenwerking met een franchisenemer kan, vanwege welke reden dan ook, eindigen. De franchisegever wil dan wel  in het gehuurde de formule kunnen blijven exploiteren.

    Het is gebruikelijk dat een koppeling gemaakt wordt tussen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst. Deze koppeling houdt in dat de franchise- en huurovereenkomst als samenhangende overeenkomsten moeten worden beschouwd. In die zin dat bij het einde van de franchiseovereenkomst ook de huurovereenkomst eindigt.

    Een huurder van middenstandsbedrijfruimte (ook wel 290-ruimte) heeft echter huurbescherming waarbij niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dit heet “semi-dwingend recht”. Deze bescherming houdt bijvoorbeeld in dat de huurder recht heeft om ten minste 5 jaar gebruik te maken van het gehuurde (met een verlengingsmogelijkheid van 5 jaar). Bij een 290-ruimte kan de onderhuurovereenkomst in de eerste 10 jaren dus niet zomaar eindigen als de franchisenemer bezwaar maakt.

    Mogelijkheden

    Toch zijn er mogelijkheden om te zorgen dat bij het einde van een franchiseovereenkomst ook de huurovereenkomst eindigt.

    Goedkeuring vragen aan de kantonrechter

    Ten eerste is het mogelijk om de rechter voorafgaande goedkeuring te vragen voor een bepaling in het contract die inhoudt dat bij het einde van de franchiseovereenkomst ook de huurovereenkomst eindigt. Franchisegever en franchisenemer weten dan vooraf waar zij aan toe zijn.

    De kantonrechter kan een dergelijk beding alleen goedkeuren als:

    • het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast; óf
    • de huurder de wettelijke bescherming vanwege zijn maatschappelijke positie in vergelijking tot de verhuurder in redelijkheid niet nodig heeft.

    De kantonrechter geeft dan ook niet altijd zijn goedkeuring, zo blijkt uit een recente uitspraak van rechtbank Rotterdam. De franchisenemer die voordat zij aansloot bij de franchiseketen ruim 12 jaar zelfstandig in het gehuurde pand een levensmiddelenzaak exploiteerde, had de wettelijke huurbescherming wél nodig. De kantonrechter hield rekening met de maatschappelijke positie van de huurder (kleine afhankelijke ondernemer) ten opzichte van de verhuurder (grote supermarktketen). Het feit dat het verzoek werd gedaan door franchisenemer en franchisegever samen maakte het oordeel van de kantonrechter niet anders.

    Contractuele koppeling

    De franchiseovereenkomst en de onderhuurovereenkomst kunnen ook (alleen) contractueel gekoppeld worden, dus zonder voorafgaande goedkeuring door de kantonrechter. Dit biedt uiteraard minder zekerheid dan een formele beslissing door de kantonrechter, maar kan bij de juiste invulling toch een goed alternatief bieden. Hierna bespreek ik twee mogelijkheden voor contractuele koppeling.

    1: koppeling toerekenbare tekortkoming

    Er kan een contractuele koppeling gemaakt worden met betrekking tot toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst door de huurder. Er moet dan in de overeenkomsten worden opgenomen dat een toerekenbare tekortkoming in de franchiseovereenkomst ook leidt tot een toerekenbare tekortkoming in de huurovereenkomst. Wanneer de franchiseovereenkomst wordt ontbonden vanwege die toerekenbare tekortkoming, leidt dit ook tot de ontbinding van de huurovereenkomst. De Hoge Raad oordeelde in 2017 dat een dergelijke bepaling niet in strijd is met dwingend recht van de huurder.

    Hof Den Bosch ging in 2007 zelfs nog een stap verder. In die zaak was geen sprake van een koppeling van toerekenbare tekortkomingen. Het Hof oordeelde dat alleen al de duidelijke verbondenheid tussen de franchise- en huurovereenkomst ertoe leidde dat de ontbinding van de franchiseovereenkomst ook leidde tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het is niet zeker of een dergelijke algemenere koppeling uiteindelijk ook stand zal houden bij de Hoge Raad.

    2: specifieke bestemmingsbepaling

    Ook kan in de onderhuurovereenkomst een specifieke bestemmingsbepaling worden opgenomen waarbij alleen een onderneming onder de (franchise)formule in het pand mag worden geëxploiteerd. Dat betekent dat wanneer de franchiserelatie eindigt de franchisenemer geen belang meer heeft bij behoud van de huurovereenkomst. Als hij een andere onderneming in het gehuurde zou gaan drijven, leidt dat tot wanprestatie en kan ontbinding van de huurovereenkomst worden bewerkstelligd. Het opnemen van een bestemmingsbeding is daarmee een methode om voor de gewenste vestigingscontinuïteit te zorgen en te voorkomen dat een locatie verloren gaat.

    Conclusie

    In het geval een franchisegever een pand verhuurt aan haar franchisenemer is het belangrijk na te denken over koppeling van de franchiseovereenkomst en huurovereenkomst. Soms is het aan te raden om vooraf een verzoek tot afwijking van (semi)dwingend recht te doen bij de kantonrechter. Dit zal kans van slagen hebben als de franchisenemer in een onafhankelijke positie ten opzichte van de franchisegever staat.

    Soms is het aan te raden om enkel goede (koppeling)bepalingen op te nemen tussen franchise- en huurovereenkomst.

    Wil jij weten hoe de koppeling tussen jouw franchise- en huurovereenkomst het best kan worden gemaakt? Neem dan gerust contact op met Ruud via 06-57665759.

     

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Klanten die Doen