• 10 okt

    2018

    Tijdelijke huurovereenkomsten kunnen bruikbaar zijn, maar let goed op formaliteiten

    Als verhuurder van onroerend goed kun je er belang bij hebben om je pand voor korte tijd te verhuren. Bijvoorbeeld als je het pand over niet al te lange tijd wilt verkopen, ontwikkelen of als je twijfelt over een huurder.

    Op basis van de wet geldt het uitgangspunt dat een huurder ruime huurbescherming geniet. Dit geldt zowel voor een huurder van woonruimte als voor een huurder van 290-bedrijfsruimte (denk hierbij aan winkelpanden etc.)

    Mogelijkheden en aandachtspunten tijdelijke verhuur woonruimte

    Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 is de mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten sterk verruimd.

    Zo bestaat sindsdien de mogelijkheid om met een huurder van zelfstandige woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar aan te gaan. Voor onzelfstandige woonruimte (denk aan studentenkamers) kan sindsdien een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal vijf jaar worden aangegaan.

    De huurovereenkomst loopt na deze huurtermijn van maximaal twee (of vijf) jaar daadwerkelijk ten einde zonder dat daarvoor een verzoek bij de rechter nodig is.

    Aandachtspunten woonruimte

    1. Stapelen van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd is niet toegestaan 

    Stel dat eerst een tijdelijke huurovereenkomst voor één jaar wordt aangegaan en deze vervolgens met een jaar wordt verlengd. De huurovereenkomst overschrijdt dan nog niet het maximum van twee jaar. Toch zal de huurovereenkomst in dat geval wijzigen in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met de reguliere huurbescherming tot gevolg. Het “stapelen” van huurovereenkomst voor bepaalde leidt dus tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

    2. Een aanzegging dat de huurovereenkomst eindigt is nog steeds vereist

    Ondanks de tijdelijke aard van de huurovereenkomst moet een verhuurder de huurder ervan op de hoogte stellen dat de huur aan het einde van de huurperiode eindigt. Dit moet per aangetekende brief gebeuren. Hiervoor gelden harde termijnen, zo blijkt uit de jurisprudentie. Deze aanzegging mag niet te vroeg, maar ook niet te laat gebeuren. Wanneer deze aanzegging niet conform de wettelijke bepaling gebeurt wijzigt de huurovereenkomst eveneens in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met de daarbij horende ruime(re) huurbescherming.

    3. Huurder mag tussentijds wél opzeggen

    In geval van dergelijke tijdelijke huurovereenkomsten mag de verhuurder in beginsel niet tussentijds opzeggen. De huurder mag dit echter wél.

    Mogelijkheden en aandachtspunten bij 290-bedrijfsruimte

    Ook een huurder van 290-bedrijfsruimte geniet vrij ruime huurbescherming. Deze huurbescherming ziet onder andere op het recht van de huurder om (in principe) minimaal 5 + 5 = 10 jaar het object te mogen huren.

    Na die termijn van tien jaar kan de verhuurder niet zomaar weer beschikken over het huurobject. De verhuurder zal de huurovereenkomst dan namelijk alsnog moeten opzeggen met inachtneming van een van de wettelijke opzeggingsgronden. Wanneer de huurder niet vrijwillig met de opzegging akkoord gaat, zal de verhuurder opzegging via de rechter moeten afdwingen.

    Bij 290-bedrijfsruimte bestaat ook de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar te sluiten waarbij bovenstaande huurbescherming (in principe) niet geldt.

    Aandachtspunten 290-bedrijfsruimte

    1. Wij adviseren om ook bij 290-bedrijfsruimte het einde van de huurovereenkomst aan te zeggen

    Ondanks het feit dat dit niet wettelijk verplicht is, adviseren wij om ook in geval van tijdelijke huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte het einde van de huurovereenkomst aan te zeggen. Hiermee wordt onduidelijkheid vermeden en het risico dat de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn verkleind.

    2. Houd de termijnen goed in de gaten

    Wanneer na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst de situatie door huurder en verhuurder wordt voortgezet zal de huurovereenkomst worden omgezet naar totaal 10 jaar. Zorg dus dat de huurrelatie ook daadwerkelijk eindigt.

    3. Maak in de huurovereenkomst duidelijk dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst (ex. artikel 7:301 BW)

    Hiermee voorkom je onduidelijkheid over de aard en duur van de huurovereenkomst.

    Het is jou vast bekend dat het lastig kan zijn om een huurder uit een pand te krijgen. Toch zijn er mogelijkheden. Een van die mogelijkheden is het gebruik van kortdurende huurovereenkomsten. Dit kan tegenwoordig zowel bij woonruimte als bij 290-bedrijfsruimte. Wil je hier meer van weten? Neem dan contact op met Ruud via ruud@doenlegal.nl of via het telefoonnummer 06 57 66 57 59.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Klanten die Doen