• 13 feb

    2019

    Verhuren met goedkeuring van de rechter

    Eerder schreef ik over de mogelijkheden om een franchiseovereenkomst en huurovereenkomst aan elkaar te koppelen/op elkaar aan te laten sluiten. Dat is niet altijd eenvoudig, omdat het wettelijke regime van beide contracten verschillend is. Toch zijn er mogelijkheden, waaronder de opties zoals beschreven in mijn eerdere blog dat je hier nog eens kunt teruglezen.

    Een andere optie is het vooraf krijgen van rechterlijke goedkeuring voor het afwijken van “semi-dwingend huurrecht”. Op dit onderwerp ga ik in dit blog uitgebreider in.

    Wat is semi-dwingend huurrecht?

    Een huurder van een winkelruimte of een horecagelegenheid wordt beschermd door bepalingen in huurwetgeving. Veel van deze bepalingen zijn van “semi-dwingend recht”. Dit betekent dat huurder en verhuurder niet zelf/samen ten nadele van de huurder van deze wettelijke bedingen kunnen afwijken. Afwijken kan alleen als de kantonrechter de afwijking goedkeurt.

    Een voorbeeld van semi-dwingend huurrecht is de minimale periode dat een huurder een pand mag huren, namelijk 5 + 5 jaar. De huurder van een winkelpand heeft daardoor recht om het pand minimaal 10 jaren te blijven huren.

    Ook na die periode van 10 jaar kan een verhuurder de huurovereenkomst nog niet zomaar eenzijdig beëindigen. Wanneer de huurder niet akkoord gaat met de beëindiging, dient dit alsnog bij de rechter te worden afgedwongen. Dit laatste onderwerp bespreek ik in een volgend blog.

    Waarom afwijken van semi-dwingend huurrecht?

    Soms willen verhuurders of huurders afwijken van een semi-dwingend huurbeding, zoals van de bepaling die zegt dat een huurder recht heeft op een minimale huurtermijn  van 10 jaar. In franchiseverband komt het bijvoorbeeld voor dat de franchisegever de locatie bij het einde van de franchiseovereenkomst wil kunnen veiligstellen voor de exploitatie van zijn formule, terwijl de huurder geen belang heeft bij die ruimte als hij geen franchisenemer meer is. Ze kunnen dat niet samen vooraf rechtsgeldig afspreken, omdat het een van de huurwet afwijkende afspraak betreft; een ‘afwijkend huurbeding’. Daar is de goedkeuring van een rechter voor nodig.

    Aan de rechter wordt in zo’n geval vooraf goedkeuring gevraagd voor de contractuele afspraken die afwijken van de huurbescherming van de huurder. Concreet wordt bijvoorbeeld goedkeuring gevraagd voor het eindigen van de huurovereenkomst als de franchiseovereenkomst eindigt.

    Enkele uitspraken:

    Het afgelopen jaar hebben diverse franchisegevers samen met hun franchisenemers/huurders een dergelijk verzoek gedaan bij de kantonrechter.

    Ik bespreek hierna kort de uitkomsten van drie van deze rechtszaken en enkele handvatten bij de afweging of een verzoek bij de rechter een haalbare optie is.

    1. Rechtbank Rotterdam – 2 februari 2018

    Op 2 februari 2018 keurde de kantonrechter in Rotterdam een afwijkend huurbeding goed. Enkele overwegingen van de rechter:

    • Er was een bestemmingsbepaling opgenomen in de franchise- en huurovereenkomst die inhield dat alléén de franchiseformule mocht worden geëxploiteerd in het betreffende pand. Om die reden was het volgens de kantonrechter ook in het belang van de franchisenemer om na het einde van de franchiseovereenkomst de huurovereenkomst te laten eindigen. De franchisenemer zou anders met een huurpand blijven zitten waarin hij niet kon/mag exploiteren.
    • Er was een (financiële) compensatie voor de huurder overeengekomen tegen het einde van de huurovereenkomst.

    2. Rechtbank Rotterdam – 9 februari 2018

    Een week later, op 9 februari 2018 oordeelde de kantonrechter in Rotterdam anders en keurde hij een afwijkend huurbeding niet goed. In dit geval oordeelde de kantonrechter dat de belangen van de huurder wél wezenlijk werden aangetast door het afwijken van de wet. De redenen hiervoor waren:

    • De franchisenemer (huurder) huurde en exploiteerde voorafgaand aan de franchisesamenwerking al lange tijd zelfstandig een levensmiddelenzaak in het pand.
    • De franchisenemer was (mede om die reden) erg afhankelijk van het gehuurde voor haar levensonderhoud.
    • De maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking tot de verhuurder was van belang. Het ging hier om een grote winkelketen (verhuurder) tegenover een kleine partij met slechts één winkel (huurder).

    3. Rechtbank Amsterdam – 12 november 2018

    Ook op 12 november 2018 keurde de kantonrechter in Amsterdam een afwijkend huurbeding niet goed. De kantonrechter in deze zaak gaat in zijn vonnis vrij uitgebreid in op het feit dat de kleine huurder (een eenmansbedrijf) wél de bescherming nodig heeft die de wet geeft. De verhuurder was in dit geval een internationaal opererende fastfoodketen.

    Conclusie en handvatten

    Het bij de kantonrechter laten goedkeuren van een van de wet afwijkend huurbeding kan een goede oplossing zijn voor zowel verhuurder als huurder. Met name in franchiseverband kan dit nuttig zijn.

    Zoals blijkt uit bovenstaande uitspraken slaagt een dergelijk verzoek bij de rechtbank niet altijd. Het feit dat huurder en verhuurder samen het verzoek doen en het dus allebei graag willen, is geen garantie dat de rechter het ook goedkeurt. De rechter toetst of de belangen van de huurder niet tezeer worden aangetast. Het antwoord op die vraag is per situatie verschillend. Met name in geval van grote (machts)ongelijkheid tussen huurder en verhuurder zal een goede motivering nodig zijn waarom de huurder de bescherming van de wet niet nodig heeft.

    Graag help ik franchisegevers en franchisenemers om (eventueel samen) te bepalen hoe de franchiseovereenkomst en huurovereenkomst goed op elkaar kunnen worden afgestemd.

    Eventueel kan hierbij dus aan de rechter goedkeuring gevraagd worden om af te wijken van de wet. Los daarvan zijn er ook diverse andere mogelijkheden om voor een goede afstemming tussen franchise- en huurovereenkomst te zorgen. Een van die oplossingen is het opnemen van een duidelijke bestemmingsbepaling van het gehuurde pand.

    Als je vragen hebt over dit onderwerp, bel of mail me gerust op 06 28 0909 66 of esther@doenlegal.nl.

Klanten die Doen